Przystępując do aktu notarialnego sprzedaży domu lub mieszkania często można spotkać w nim zapisy dotyczące przekazania przez stronę sprzedającą tzw. świadectwa charakterystyki energetycznej. Niekiedy zapis umowy informuje jedynie o nieprzekazaniu tego dokumentu przez sprzedającego. Nie wszyscy nabywcy zdają sobie sprawę z uprawnień jakie im przysługują w przypadku nie wywiązania się przez sprzedającego z obowiązku dostarczenia świadectwa charakterystyki energetycznej obiektu.

Powyższe kwestie szczegółowo reguluje ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (dalej jako „Ustawa”).

Zgodnie z Ustawą przez charakterystykę energetyczną należy rozumieć zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku, określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Powyższa informacja stanowi dla kupującego źródło wiedzy na temat potencjalnych kosztów ogrzewania obiektu.

Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku zobowiązany jest zapewnić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku zbywanego na podstawie umowy sprzedaży. Tożsame obowiązki obowiązują właściciela wynajmowanego budynku lub jego części. Świadectwo powinno zostać przekazane nabywcy albo najemcy odpowiednio:

– przy zawarciu umowy sprzedaży albo

– przy zawarciu umowy najmu.

Świadectwo sporządza się zgodnie z metodologią określoną w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej, opartą na standardowym sposobie użytkowania budynku lub części budynku (metoda obliczeniowa) albo metodą opartą na faktycznie zużytej ilości energii (metoda zużyciowa). Druga metoda dostępna jest wyłącznie dla lokali z rynku wtórnego, w których zużycie mediów rozlicza się na podstawie liczników oraz istnieją dokumenty potwierdzające rzeczywiste zużycie ciepła lub gazu ziemnego z ostatnich 3 lat poprzedzających sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej

Przepisy Ustawy określają minimalne wymagania w zakresie treści świadectwa energetycznego. Powinno zawierać ono:

1) dane identyfikacyjne budynku lub części budynku;

2) charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;

3) zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku.

W przypadku gdy zbywca albo wynajmujący nie wywiąże się z obowiązku przekazania świadectwa nabywcy lub najemcy, nabywca albo najemca może, w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy przeniesienia własności albo umowy najmu, wezwać pisemnie zbywcę lub wynajmującego do wywiązania się z tego obowiązku w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania. Gdy mimo wezwania świadectwo nie zostanie przekazane w tym terminie nabywca albo najemca może zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt zbywcy albo wynajmującego. Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się tego prawa. Ewentualne zamieszczenie tego typu oświadczeń w umowie sprzedaży lub umowie najmu będzie bezskuteczne.

Ustawa określa również minimalne kwalifikacje osób uprawnionych do sporządzania świadectw oraz wyraża zakaz sporządzania świadectw przez właścicieli lub zarządców nieruchomości – niedopuszczalne jest zatem sporządzenie świadectwa dla samego siebie.

Na zakończenie wskazać należy, że trwają obecnie prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków i innych ustaw. Ustawodawca uzasadnia potrzebę zmian m.in. tym, że brak jest obecnie skutecznych mechanizmów gwarantujących przekazywanie świadectw charakterystyki energetycznej w związku ze sprzedażą lub wynajmem budynków lub części budynków. Nowelizacja ma wzmocnić mechanizmy ochrony interesów nabywców nieruchomości w zakresie otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej nabywanego budynku lub lokalu w związku z zawieraną umową, a w przypadku najemcy – otrzymania kopii takiego świadectwa przy zawarciu umowy najmu.

Zmiana przepisów przewiduje nałożenie na zbywcę lub wynajmującego obowiązku przekazania kopii świadectwa energetycznego budynku. Zgodnie z projektowaną zmianą, w przypadku nieprzekazania świadectwa notariusz będzie miał obowiązek odmówienia dokonania czynności notarialnej.

Planowane zmiany ocenić należy pozytywnie. Rygor odmowy sporządzenia aktu notarialnego przyczyni się zapewne do poprawy realizacji obowiązku przekazywania nabywcom lokali świadectw charakterystyki energetycznej.