Kategorie
Wiedza

Odbycie walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej w formie stacjonarnej w okresie epidemii COVID-19

Zgodnie z obowiązującymi przepisami obligatoryjnym organem spółdzielni mieszkaniowej jest m.in. walne zgromadzenie. Ustawą z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych został przesunięty termin przeprowadzenia walnych zgromadzeń w spółdzielniach mieszkaniowych, które, co do zasady, powinny odbyć się do 30 czerwca każdego roku (art. 90 ww. ustawy). Zgodnie z przytoczoną regulacją walne zgromadzenia powinny  odbyć się w terminie do 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. Wprowadzone zmiany doprowadziły do sytuacji, w której część zarządów spółdzielni interpretuje zapisy w ten sposób, że nie organizują walnego zgromadzenia, ponieważ stosują się do art. 90 przesuwającego termin odbycia walnego. Innymi słowy zarządy uważają, że walne powinno się odbyć dopiero po zakończeniu stanu epidemii.

Powyższy pogląd nie znajduje uzasadnienia w świetle obowiązujących przepisów. Uczestnictwo w walnym zgromadzeniu jest prawem każdego członka spółdzielni i stan epidemii nie powinien uzasadniać ograniczania tego prawa.

Istnieją dwa rozwiązania pozwalające na legalne odbycie walnego zgromadzenia. Po pierwsze w  okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii zarząd lub rada nadzorcza mogą zarządzić podjęcie określonej uchwały przez walne zgromadzenie na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Przeszkodą w odbyciu walnych w tej formie jest jednak przede wszystkim mentalność członków spółdzielni i istniejące po ich stronie obawy dotyczące sprawności takiej formy zgromadzeń. Nie bez znaczenia jest również brak uregulowania w obowiązujących statuach lub regulaminach przebiegu zgromadzeń odbywanych w formule zdalnej.

W takim wypadku włodarzom spółdzielni pozostaje możliwość obycia ich w formie tradycyjnej. Organizując walne zgromadzenie należy jednak pamiętać o obowiązujących obostrzeniach epidemiologicznych wynikających przede wszystkim z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 6 maja 2021 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U. z 2021 r. poz. 861). Ustawodawca wprowadzając limity uczestników spotkań lub zgromadzeń ograniczył możliwość zorganizowania zebrań lub zgromadzeń w formie tradycyjnej. Ograniczenia te dotyczą również walnych zgromadzeń spółdzielni.

Przepisy rozporządzenia w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii w §  26 ust. 15 wskazują, że:

– do dnia 31 sierpnia 2021 r. zakazuje się organizowania i udziału w innych niż określone w ust. 1 i ust. 1a zgromadzeniach, w tym imprezach, spotkaniach i zebraniach niezależnie od ich rodzaju, z wyłączeniem:

1) spotkań lub zebrań służbowych i zawodowych;

2) imprez i spotkań do 25 osób, które odbywają się w lokalu lub budynku wskazanym jako adres miejsca zamieszkania lub pobytu osoby, która organizuje imprezę lub spotkanie; do limitu osób nie wlicza się osoby organizującej imprezę lub spotkanie oraz osób wspólnie z nią zamieszkujących lub gospodarujących;

3) imprez i spotkań do 150 osób, które odbywają się na otwartym powietrzu albo w lokalu lub w wydzielonej strefie gastronomicznej sali sprzedaży, o których mowa w § 9 ust. 15 pkt 2

[§ 9 ust. 15 pkt 2 dot. prowadzenia przez przedsiębiorców w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców oraz przez inne podmioty działalności polegającej na przygotowywaniu i podawaniu posiłków i napojów gościom siedzącym przy stołach lub gościom dokonującym własnego wyboru potraw z wystawionego menu, spożywanych na miejscu (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 56.10.A) oraz związanej z konsumpcją i podawaniem napojów (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 56.30.Z)];

4) zgrupowań, spotkań lub zebrań związanych z realizacją zadań mających na celu zwalczanie lub zapobieganie rozprzestrzenianiu się chorób zakaźnych zwierząt, w tym zwierząt wolno żyjących (dzikich).

Należy stwierdzić, że w okresie do 31 sierpnia 2021 r. odbycie walnego zgromadzenia jest możliwe pod warunkiem, że weźmie w nim udział nie więcej niż 150 osób, odbędzie się ono na otwartym powietrzu albo w lokalu lub wydzielonej strefie gastronomicznej należącej do przedsiębiorcy prowadzącego działalność usługową związaną z wyżywieniem. Dodatkowo wszyscy uczestnicy powinni realizować obowiązek zakrywania ust i nosa.

Przepisy obowiązujące na dzień sporządzenia niniejszej informacji (15 sierpnia 2021 r.) nie określają limitów uczestników zgromadzeń lub spotkań odbywanych po 31 sierpnia 2021 r.

Nie można wykluczyć, że ustawodawca zdecyduje się wprowadzić nowe lub utrzymać obecne limity również po tej dacie. Z tej przyczyny każdorazowo przed podjęciem decyzji o zwołaniu walnego zgromadzenia należy bezwzględnie zapoznać się z aktualnymi obostrzeniami epidemiologicznymi.

Kategorie
Wiedza

Wydłużenie kadencji organów spółdzielni mieszkaniowej w okresie epidemii

Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych Zarząd standardowo powinien zwołać walne zgromadzenie przynajmniej raz w roku w ciągu 6 miesięcy po upływie roku obrachunkowego. W praktyce oznacza to, że walne zgromadzenie członków powinno odbyć się najpóźniej do 30 czerwca każdego roku. Data odbycia walnego zgromadzenia często ma znaczenie dla momentu zakończenia kadencji członków organów spółdzielni, zwłaszcza rad nadzorczych. Często zapisy statutów wiążą okres kadencji właśnie z momentem odbycia walnego zgromadzenia.

Przepisy ustawy „Covidowej” (ustawy o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19) z uwagi na stan epidemii wydłużyły okres kadencji organów spółdzielni. Zgodnie z art. 90 przytoczonej ustawy termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni, przypadającego w okresie stanu epidemii lub zagrożenia epidemicznego ulega przedłużeniu. Zarząd może zatem odsunąć zwołanie walnego zgromadzenia do 6 tygodni od odwołania tego stanu.

W związku z powyższym ustawodawca wydłużył również okres kadencji członków organów spółdzielni, uchwalając przepis art. 90a zgodnie z którym „W przypadku gdy kadencja rady nadzorczej lub zarządu spółdzielni upływa w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, trwającego w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy lub ogłoszonego bezpośrednio po okresie trwającym w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy, ulega ona przedłużeniu do dnia zwołania pierwszego walnego zgromadzenia spółdzielni w terminie, o którym mowa w art. 90.”

Przyjęta została norma prawna, która z mocy ustawy przedłuża kadencję rady nadzorczej lub zarządu, jeżeli kadencja ta upłynęła lub upłynie w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. Niektórzy praktycy wskazują, że w związku z tą normą okres kadencji członków organów wydłużył się, aż do upływu okresu wskazanego w art. 90 (tj. 6 tygodni od odwołania stanu epidemii).

Powyższy pogląd jest błędny i nie zasługuje na aprobatę.

Należy zauważyć bowiem, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i analogicznie ustawa „Covidowa” określają maksymalny, graniczny termin w którym zarząd powinien zwołać walne zgromadzenie, które może się odbyć również przed tym terminem.

Nie istnieje przepis, który zakazywałby odbycia walnego zgromadzenia w czasie stanu epidemii (obowiązują jedynie obostrzenia sanitarno-epidemiologiczne, które mogą utrudniać lub uniemożliwiać odbycie zgromadzenia w tym okresie).

Art. 90a wydłuża kadencję rad nadzorczych, ale wyłącznie do momentu zwołania pierwszego walnego zgromadzenia w przedłużonym terminie („w terminie, o którym mowa w art. 90”), w którym powinno się odbyć walne zgromadzenie. Jeśli zatem w czasie obowiązywania stanu epidemii lub do 6 tygodni od jego odwołania, zarząd zwoła walne zgromadzenie członków, to kadencja członków organów ulegnie wydłużeniu, ale tylko do momentu zwołania tego walnego zgromadzenia. Będzie to bowiem pierwsze walne zgromadzenie odbywane w terminie, o którym mowa w art. 90. Art. 90a nie stanowi bowiem, że kadencja przedłuża się do końca terminu określonego w art. 90, lecz jedynie do momentu odbycia pierwszego walnego, które następuje w tym terminie.

Tożsame stanowisko wyraził Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP („w sprawie ustawowego przedłużenia kadencji organów Spółdzielni Mieszkaniowych oraz możliwości zwołania walnego zgromadzenia w formule stacjonarnej”).

ocenie Związku pod pojęciem zwołania pierwszego walnego zgromadzenia w terminie, o którym mowa w art. 90 należy rozumieć pierwsze walne zgromadzenie w formule stacjonarnej zwołane pomiędzy okresem od wejścia w życie ustawy z dnia 19 czerwca 2020 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych przedsiębiorcom dotkniętym skutkami COVID-19 oraz o uproszczonym postępowaniu o zatwierdzenie układu w związku z wystąpieniem COVID-19, tj. od dnia 24 czerwca 2020 r. do 6 tygodni od dnia ustania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. Tym samym w pojęciu tym nie mieści się podejmowanie przez walne zgromadzenie uchwał na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

W opinii wyrażonej przez Związek Rewizyjny, wskazano także, że „jeżeli zostanie zwołane pierwszego walne zgromadzenia w terminie o którym mowa w art. 90, to z dniem odbycia tego walnego zgromadzenia upłynie kadencja organów ustawowych, a w konsekwencji na tym walnym zgromadzeniu powinni zostać wybrani członkowie organów nowej kadencji.” Ww. regulacja nie ogranicza spółdzielni mieszkaniowych w zwoływaniu walnych zgromadzeń w formule stacjonarnej jeżeli przepisy reżimu sanitarnego dotyczące m.in. limitu osób w trakcie zebrań na to pozwalają.

Reasumując, zwołując walne zgromadzenie w okresie obowiązywania stanu epidemii należy pamiętać o powołaniu członków rady nadzorczej, jeśli statut wiąże upływ kadencji z odbyciem walnego zgromadzenia.  

Kategorie
Wiedza

Możliwość wpływu prywatnych właścicieli na planowanie przestrzenne

I.

Na wstępie należy podkreślić, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Akty planistyczne w sposób pośredni bądź bezpośredni wpływają na prawa indywidualnych właścicieli określając sposób przeznaczenia terenów nim objętych. W ten sposób uprawnione organy samorządu terytorialnego swoimi działaniami w sferze prawa publicznego oddziałują na prawa prywatnych właścicieli. Niezwykle istotne jest zapewnienie możliwości ochrony interesów podmiotów, których dotyczy dany plan zagospodarowania przestrzennego.

Ustawodawca w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zapewnił możliwość czynnego udziału społeczeństwa w pracach nad uchwaleniem lub zmianą miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zapewnienie szerokiego udział mieszkańców w procedurach planistycznych ma sprzyjać właściwemu zdiagnozowaniu potrzeb i oczekiwań mieszkańców oraz wyważeniu interesów różnych podmiotów. Temu ma służyć także jawność i przejrzystość procedur planistycznych. Z treści art. 1 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprost wynika obowiązek wyważania interesu publicznego i interesu prywatnego przy ustalaniu przeznaczenia lub sposobu zagospodarowania i korzystania z terenu. Zaznaczenia przy tym wymaga, iż żaden z nich nie jest nadrzędny. W orzecznictwie wręcz wskazuje się, że interes publiczny nie uzyskał prymatu pierwszeństwa w odniesieniu do interesu jednostki (II OSK 791/19 – wyrok NSA (N) z dnia 25-11-2020).

Właściciele nieruchomości mają zatem możliwość wpływu na akty planistyczne w zasadzie na każdym etapie ich uchwalania. Ochrona własnych interesów wymaga aktywnego udziału w procedurze planowania. Omówienie poszczególnych uprawnień przysługujących osobom zainteresowanym wymaga przybliżenia pokrótce procedury planistycznej.

II.

Procedurę rozpoczyna podjęcie przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzanie planu. Projekt uchwały przygotowuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W celu ustalenia przeznaczenia terenów oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy rada gminy w pierwszej kolejności podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Najpierw jednak wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje analizy dotyczące m.in. zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych. Po podjęciu przez radę gminy powyższej uchwały organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz albo prezydent miasta) zobowiązany jest podjąć działania umożliwiające udział społeczeństwa w procedurze planistycznej. W tym celu ogłasza w prasie miejscowej, przez obwieszczenie oraz w Biuletynie Informacji Publicznej, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia. Organ nie przesyła prywatnym właścicielom indywidualnych informacji o przystąpieniu do procedowania miejscowego planu w związku z czym niezbędne jest śledzenie ogłoszeń, o których mowa w zdaniu poprzednim. Wnioski do planu w zakreślonym terminie może zgłosić praktycznie każdy, ustawa nie zawiera w tym względzie ograniczeń podmiotowych. Każdy właściciel może zatem w dowolnej formie przekazać na ręce organu wykonawczego wnioski odnośnie procedowanego planu.

Wójt, burmistrz (prezydent miasta) ma obowiązek rozpatrzenia wszystkich wniosków do planu. Ustawa nie wymaga ani określenia przez organ rozpatrujący sposobu uwzględnienia wniosków w planie, ani uzasadnienia odrzucenia wniosków.  Każde wyznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dodatkowych ograniczeń wykonywania prawa własności musi być adekwatnie szczegółowo, profesjonalnie i wiarygodnie uzasadnione, zatem brak należytego uzasadnienia nie uwzględnienia wniosków lub uwag stanowić może przesłankę do zaskarżenia uchwały przyjmującej miejscowy plan.

Kolejnym etapem procedury planistycznej jest sporządzenie przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta projektu planu miejscowego. Na etapie przygotowywania projektu organ rozpatruje otrzymane wcześniej wnioski. Projekt planu zawiera część tekstową oraz graficzną w związku z czym w jego przygotowaniu uczestniczy urbanista.

Możliwość wpływu na treść planu miejscowego lokalne społeczeństwo uzyskuje w toku dyskusji publicznej nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie planu, która powinna się odbyć w czasie trwania wyłożenia projektu do publicznego wglądu. Ustawa nie zawiera definicji ani też bliższego określenia zasad przeprowadzania „dyskusji publicznej”. Na podstawie literalnego brzmienia przepisu art. 17 pkt 9 ustawy można przyjąć, że:

1) dyskusję organizuje wójt, burmistrz (prezydent miasta);

2) odbywa się ona w czasie wyłożenia projektu do publicznego wglądu;

3) przedmiotem dyskusji są w szerokim zakresie rozwiązania przyjęte w projekcie planu miejscowego;

4) nie ma ograniczeń podmiotowych do udziału w dyskusji (wypowiadać się mogą zatem zarówno mieszkańcy gminy, jak i osoby w niej niezamieszkałe, przedstawiciele środowisk, osoby prawne przez swych przedstawicieli oraz organy administracji publicznej i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej przez swych przedstawicieli).

Osoby prawne i fizyczne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej są uprawnione do wnoszenia uwag dotyczących projektu planu miejscowego, w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu. Wójt, burmistrz (prezydent miasta) obowiązany jest do rozpatrzenia przedmiotowych uwag i może je uwzględnić, wprowadzając zmiany do projektu planu. Rozstrzygnięcia wójta, burmistrza (prezydenta miasta) o nieuwzględnieniu wniosków do planu miejscowego, jak również uwag dotyczących projektu planu, nie podlegają zaskarżeniu do sądu administracyjnego. Jeżeli rada gminy stwierdzi konieczność dokonania zmian w przedstawionym do uchwalenia projekcie planu miejscowego, w tym także w wyniku uwzględnienia uwag do projektu planu powstaje obowiązek częściowego powtórzenia procedury sporządzania planu.

III.

Osoby, których uwagi do projektu nie zostały uwzględnione w toku procedury planistycznej  mogą skorzystać z kolejnego instrumentu, jaki stanowi zaskarżenie uchwały przyjmującej miejscowy plan. Po zakończeniu publicznej dyskusji i rozpatrzeniu uwag do projektu, rada gminy przyjmuje w drodze uchwały miejscowy plan lub dokonuje jego zmiany. W oparciu o przepis art. 101 ustawy o samorządzie gminnym „Każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.” Powyższy przepis daje zatem legitymację osobom, których wnioski i uwagi nie zostały uwzględnione na etapie procedowania planu do zaskarżenia uchwały przyjmującej miejscowy plan. Co istotne, z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wynika aby brak aktywności właściciela nieruchomości objętej projektem planu i niezłożenie przezeń uwag do projektu, pozbawiały go możliwości wykazania naruszenia ustaleniami planu jego interesu prawnego oraz wykazania, że naruszenie to dokonane zostało z przekroczeniem władztwa planistycznego. Innymi słowy, każdy czyj interes prawny został naruszony uchwałą uchwalającą plan miejscowy może zaskarżyć taką uchwałę, niezależnie od tego czy brał udział na wcześniejszych etapach uchwalania planu składając wnioski do planu lub zgłaszając uwagi.

Warunkiem zaskarżenia uchwały w sprawie przyjęcia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest to aby naruszała ona indywidualny interes obywatela. W orzecznictwie wskazuje się, że skarga może być wniesiona jedynie przez podmiot, który wykaże prawo własności. Dla skutecznego wniesienia skargikonieczne jest zatem wykazanie przez stronę, że w skutek podjęcia zaskarżonej uchwały został naruszony jej konkretny interes prawny lub uprawnienie przez ograniczenie lub pozbawienie uprawnień wynikających z przysługującego mu prawa. Innymi słowy, należy wykazać, że wskutek podjęcia zaskarżonej uchwały doszło do naruszenia konkretnego i aktualnego indywidualnego interesu oraz wskazać naruszenie przez organ gminy konkretnego przepisu prawa materialnego, wpływającego negatywnie na sytuację prawną skarżącego.

IV.

Niezależnie od zaskarżenia uchwały przyjmującej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak również od możliwości zgłaszania wniosków i uwag w toku procedury planistycznej, kolejnym środkiem prawnym, z którego skorzystać może właściciel, którego interes został naruszony przez przyjęcie lub zmianę planu jest możliwość dochodzenia roszczeń związanych z naprawieniem szkody wynikającej z przyjęcia lub zmiany miejscowego planu. Warunkiem dochodzenia tych roszczeń jest zaistnienie ściśle określonych przesłanek opisanych poniżej. Dochodzenie roszczeń nie stanowi etapu procedury planistycznej, tym niemniej ich powstanie wiąże się z rozwiązaniami przyjętymi w planie, a to do zainteresowanego podmiotu należy decyzja czy takich roszczeń będzie dochodzić.

Kwestię skutków finansowych przyjęcia lub zmiany miejscowego planu reguluje przepis art. 36 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, żądać od gminy:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja powyższych roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej (art. 36 ust. 2).

Jeżeli zatem w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) przysługuje w stosunku do gminy roszczenie o odszkodowanie lub wykup nieruchomości. Gmina ma obowiązek realizować roszczenie wskazane przez uprawnionego. Jeżeli wybierze on odszkodowanie, to może skutecznie wnosić o nie za szkodę, jaką rzeczywiście poniósł (damnum emergens), a nie za utracone korzyści (lucrum cessans).

Roszczenia z tytułu braku możliwości (ograniczenia) korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy, w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, przedawniają się na zasadach ogólnych, wynikających z KC (zob. art. 118 KC).

Druga sytuacja, w której właścicielowi przysługuje roszczenie w stosunku do gminy ma miejsce wówczas, gdy w związku z uchwaleniem miejscowego planu albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób (zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem) jest wprawdzie możliwe, ale wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości ulega obniżeniu, a jednocześnie nie skorzystał z możliwości o jakich mowa w art. 36 ust. 1 i 2 ustawy (tzn. z nieruchomości można korzystać w sposób dotychczasowy), to właściciel (użytkownik wieczysty) może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Odszkodowanie to staje się wymagalne z dniem zbycia nieruchomości (datą zawarcia umowy sprzedaży). Jeżeli zatem wartość nieruchomości w wyniku uchwalenia planu lub jego zmiany uległa obniżeniu, ale właściciel (użytkownik wieczysty) jej nie zbywa, to roszczenie, o którym mowa, w ogóle nie powstaje.

W tego typu sprawach zasadnicze znaczenie ma opinia biegłego do sprawy wyceny nieruchomości, który oceni czy i w jakiej wysokości należne jest odszkodowanie.

Następne artykuły zostaną poświęcone szczegółowemu omówieniu kolejno:

  1. zasad, formy oraz terminu składania wniosków i uwag na etapie procedowania planu;
  2. przesłanek i trybu zaskarżenia uchwał przyjmujących lub zmieniających plany miejscowe;
  3. dochodzeniu roszczeń odszkodowawczych przez właścicieli związanych ze zmianą przeznaczenia nieruchomości.

Kategorie
Wiedza

Czy obowiązek zapłaty renty planistycznej podlega dziedziczeniu?

Zgodnie z art. 60 pkt 7 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych środkami publicznymi stanowiącymi niepodatkowe należności budżetowe o charakterze publicznoprawnym są dochody pobierane przez państwowe i samorządowe jednostki budżetowe na podstawie odrębnych ustaw. Taką należność budżetową stanowi właśnie opłata planistyczna.

Przypomnijmy czym jest opłata planistyczna. Otóż zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobierają jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Co w takim razie dzieje się w toku postępowania w przedmiocie nałożenia opłaty planistycznej, jeżeli strona postępowania umrze? Zagadnienie to w przeszłości było nie lada wyzwaniem dla organów. Jednakże można uznać, że w ostatnim czasie stanowisko sądów administracyjnych ulega ujednoliceniu w tej kwestii.

Poniżej wskazuję trzy wyroki, które spójnie reprezentują najnowsze stanowisko orzecznictwa. Co ciekawe, stosunkowo niewiele razy to zagadnienie pojawiało się w orzecznictwie sądów administracyjnych.

I tak: w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 8 listopada 2017 r. (sygn. akt: II SA/Łd 689/17) wskazano (za uchwałą siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009r., sygn. akt II OPS 3/09), iż: Skarżący wprawdzie wskazywał, że wszedł w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy o dział spadku i umowy zniesienia współwłasności i tego wszedł w posiadanie przedmiotowej działki, kiedy obecny plan zagospodarowania przestrzennego już obowiązywał. Jego zdaniem, w takiej sytuacji naliczenie opłaty planistycznej było nieuzasadnione, ponieważ nabycie i zbycie działki nastąpiło w czasie obowiązywania tego samego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – ale jak wyżej wskazano, WSA wyjaśnił, że sama okoliczność nabycia nieruchomości w drodze spadkobrania nie zwalnia z obowiązku uiszczenia opłaty. Tylko, że tutaj strona nabyła nieruchomość przed wszczęciem postępowania o naliczenie opłaty.

Inaczej niż w drugim wypadku, który rozpatrujemy, gdzie śmierć Strony nastąpiła w toku postępowania o ustalenie opłaty. W wyroku tym wskazano, że opłata planistyczna, która nie została naliczona przed śmiercią spadkodawcy (pomimo, iż postępowanie trwało) nie może zostać naliczona (wyrok z dnia 7 października 2016 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, sygn. akt: II SA/Gl 272/15).

Trzeci wypadek obejmuje sytuację, kiedy opłata planistyczna zostanie już naliczona i decyzja administracyjna dotycząca tej kwestii staje się ostateczna. Tutaj z pomocą przychodzi nam Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, który w wyroku z dnia 14 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Po 60/13, jednoznacznie orzekł, że „dopiero skonkretyzowana w ostatecznej decyzji administracyjnej opłata planistyczna może być uznana za odpowiednik zobowiązania podatkowego i co za tym idzie dopiero w przypadku wydania w stosunku do zbywcy nieruchomości takiej decyzji i uzyskania przez nią za jego życia przymiotu ostateczności, do wynikającego z tej decyzji zobowiązania do zapłaty renty planistycznej w określonej wysokości zastosowanie znaleźć mogą odpowiednio przepisy ordynacji podatkowej”.

Reasumując:

nie możemy jednak naliczyć opłaty, gdy śmierć strony nastąpiła w toku postępowania co do ustalenia renty planistycznej, lecz przed jego zakończeniem.

Opłatę planistyczną naliczamy gdy: zbywca nabył nieruchomość poprzez dziedziczenie a następnie ją sprzedał przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu zagospodarowania, a także jeżeli śmierć strony nastąpiła w czasie, gdy decyzja co do opłaty planistycznej stała się ostateczna i prawomocna – wtedy obciążamy opłatą spadkobierców.