Księga wieczysta stanowi urzędowy zbiór dokumentów prowadzony przez sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Jedną z naczelnych zasad prowadzenia ksiąg wieczystych stanowi domniemanie, zgodnie z którym prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Zasada ta uzasadnia domniemanie, że: 1) prawo wpisane istnieje; 2) przysługuje podmiotowi oznaczonemu we wpisie; 3) treść prawa jest zgodna z wpisem; 4) prawo ma pierwszeństwo wynikające z wpisu.
Powyższe domniemanie podyktowane jest przede wszystkim zapewnieniem bezpieczeństwa obrotu prawnego nieruchomościami poprzez zapewnienie wiarygodności ksiąg wieczystych. Księga wieczysta składa się z czterech działów oznaczonych cyframi rzymskimi I, II, III, IV. Dział I księgi wieczystej składa się z działu I-O „Oznaczenie nieruchomości” i działu I-Sp „Spis praw związanych z własnością”. W dziale II ujawniane jest prawo własności oraz użytkowania wieczystego. Dział III przeznaczony jest do ujawniania ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz praw osobistych i roszczeń ciążących na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek). W dziale IV wpisywane są hipoteki i dotyczące ich roszczenia.
Dla zapewnienia bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami pożądane jest, aby księgi wieczyste ujawniały pełny, zgodny z rzeczywistością stan prawny nieruchomości, aktualizowany na bieżąco w miarę zdarzających się zmian. Należy podkreślić, że domniemanie zgodności wpisów ze stanem rzeczywistym obejmuje jedynie stan prawny nieruchomości, który ujawniony jest w działach I-Sp, II, III, IV, nie obejmuje natomiast wpisów w dziale I-O, w którym znajdują się dane faktyczne dotyczące oznaczenia nieruchomości.
W rzeczywistości występują sytuacje, gdy wpis w księdze wieczystej jest sprzeczny z rzeczywistym stanem prawnym. Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może mieć różne postacie, może w szczególności polegać na braku ujawnienia prawa, braku wpisu istniejących obciążeń lub ograniczeń prawa, błędnym wpisie prawa, czy wreszcie na ujawnieniu nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. Nie można zatem przyjmować automatycznie, że każda księga wieczysta odzwierciedla aktualny stan prawny nieruchomości.
W przypadku gdy stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, jedynym sposobem na usunięcie tej niezgodności jest wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawę prawną takiego powództwa stanowią przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Żądanie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym podlega rozpoznaniu w trybie procesu przez sąd cywilny. Powództwo o usunięcie niezgodności można wytoczyć, jeżeli:
1) istniejące prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej, np. nie został wpisany jako współwłaściciel nieruchomości drugi małżonek, pomimo że nieruchomość została kupiona w trakcie trwania małżeńskiej wspólności majątkowej, nie wpisano jako współwłaściciela jednego ze wspólników spółki cywilnej;
2) prawo jest wpisane w księdze wieczystej błędnie, np. została wpisana błędna wielkość udziału we współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych, jako współwłaściciel nieruchomości został wpisany drugi małżonek pomimo, że nieruchomość należy do majątku osobistego wyłącznie jednego małżonka; lub
3) w księdze wieczystej jest wpisane nieistniejące obciążenie lub ograniczenie, np. wpisanie hipoteki ustanowionej na nieruchomości stanowiącej małżeńską wspólność majątkową bez zgody drugiego małżonka, wpisane zostało dożywocie podczas, gdy nieruchomość została obciążona dożywotnią służebnością mieszkania.
Wyrok sądu w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej nie powoduje automatycznego sprostowania błędnego wpisu. Dopiero na podstawie pozytywnego wyroku, stwierdzającego niezgodność stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym, właściwy sąd wieczystoksięgowy dokonuje skorygowanego wpisu w księdze wieczystej. Zachodzi tu więc potrzeba skumulowanego, następującego sukcesywnie postępowania obu sądów, a ich łączny wynik stanowi ostateczne uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Uzgodnieniem w rozumieniu art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie są sprostowania dotyczące oznaczenia nieruchomości, np. gdy z księgi wieczystej wynika, że nieruchomość jest niezabudowana, a w rzeczywistości jest zabudowana, w księdze wieczystej został wpisany niewłaściwy obszar nieruchomości. Sprostowanie usterek wpisów w dziale I-O następuje w trybie uproszczonym na podstawie przepisu art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tym przepisem na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków dokonuje się, na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika, sprostowania oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.
Sprostowanie oznaczenia nieruchomości dokonywane jest w trybie postępowania nieprocesowego. Sprostowania dokonuje sąd wieczystoksięgowy poprzez dokonania wpisu. Rozpoznając wniosek o zmianę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej, sąd dokonuje z urzędu sprawdzenia danych zawartych we wniosku i ujawnionego w księdze wieczystej oznaczenia nieruchomości z danymi katastru nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków). W przeciwieństwie do sprostowania błędnego wpisu stanu prawnego nieruchomości, w tym wypadku nie ma potrzeby uzyskiwania uprzedniego wyroku sądu stwierdzającego błędny wpis do księgi wieczystej, albowiem wniosek o sprostowanie rozpoznawany jest od razu przez sąd wieczystoksięgowy.
