Kategorie
Wiedza

Opinia wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zgodności projektu podziału z miejscowym planem

Procedura podziału nieruchomości, uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami, została stworzona w taki sposób aby pozostawała w zgodności z  miejscowym prawem zagospodarowania przestrzennego. Same podziały nie mogą prowadzić do obchodzenia przepisów zawartych w miejscowych planach. Najczęściej występujące spory z organami z tym związane dotyczą prób obejścia przepisów dotyczących minimalnych powierzchni działek.  Co ważne razie braku planu miejscowego ustawodawca przewidział odrębne uregulowania w tym zakresie, którymi w tym artykule nie będę się zajmować.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wyraźnie wskazuje w art. 93, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego a zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.  Właśnie tę zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego (z wyjątkiem podziałów, które dokonywane są niezależnie od ustaleń planu) opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta (dalej: wójt). Przy czym strona wnioskująca o podział nie musi składać odrębnego wniosku o opinię, ponieważ  jest ona niezbędnym etapem podziału, zatem to organ prowadzący sprawę musi zadbać o to by opinia została wydana. Opinia taka jest wydawana w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego i nie może być wydana “osobno” poza procedurą podziałową. Nie ma więc możliwości wystąpienia o opinię przed złożeniem wniosku o podział, co czasem strony próbują przeforsować tłumacząc chęcią “sprawdzenia czy warto rozpoczynać procedurę”.

W samym postanowieniu wójt określa czy ocenia proponowany podział “pozytywnie” czy też “negatywnie” – a w jego uzasadnieniu ma obowiązek wyjaśnić dlaczego powstałe w skutek podziału działki będą mogły być zagospodarowane w planie miejscowym.

Sądy administracyjne wielokrotnie rozstrzygały czy  postanowienie opiniujące jest wiążące dla organu przeprowadzającego podział. Nie ma wątpliwości, że jest wiążące. Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z dnia 9 marca 2018 r., sygn. akt: I OSK 946/16) wskazuje, że “organ zatwierdzając podział nieruchomości, związany jest opinią o zgodności proponowanego podziału z planem miejscowym. Związanie to dotyczy jedynie kwestii zasadniczej, która podlega zaopiniowaniu, a więc odnosi się wyłącznie do zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego”. Dalej NSA wskazał jednak, że organ opiniujący nie wypowiada się w sposób wiążący w innych kwestiach merytorycznych – zatem jeżeli wystąpią inne przeszkody do dokonania podziału, może zostać wydana ostatecznie decyzja odmowna.

Warto mieć na uwadze, że opinia dotyczy całego projektu podziału – jeżeli więc jedynie część z projektowanych działek nie będzie mogła być zagospodarowana zgodnie z planem, zostanie wydane postanowienie negatywne co do całego przedstawionego do podziału projektu. Wnioskodawca może jednak projekt zmienić zgodnie z sugestiami zawartymi w postanowieniu, wtedy organ wnioskuje o wydanie nowej opinii.

Co jeśli okaże się, że opinia została wydana błędnie a organ nie wydał jeszcze postanowienia? Wójt nie może z urzędu zmienić opinii, może jedynie wnioskować do samorządowego kolegium odwoławczego o wszczęcie postępowania w sprawie stwierdzenia jego nieważności – jeżeli oczywiście zostaną spełnione warunki z art. 155 k.p.a.