Kategorie
Wiedza

Nieuzasadniony zakaz budowy zbiorników bezodpływowych na działkach objętych planem zagospodarowania przestrzennego

Przyczynami, które wymienia się dla uzasadnienia przyznania gminom władztwa planistycznego jest konieczność dbania o spójność ładu przestrzennego oraz zapewnienie im możliwości efektywnego realizowania zadań własnych przyznanych przez ustawę o samorządzie gminnym. Przykładowo gminy wyznaczając w planach tereny zabudowy mieszkaniowej liczą się z koniecznością zapewnienia dróg, opieki zdrowotnej czy edukacji dla przyszłych mieszkańców, którzy zajmą nowe tereny przeznaczone pod zabudowę. Jest to jeden z powodów, dla których muszą istnieć ograniczenia zabudowy i właściciel nie zawsze może zagospodarować nieruchomości zgodnie ze swoim życzeniem.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nakłada jednak na radę gminy konieczność wyważenia zarówno interesu ogółu oraz interesu właściciela nieruchomości.

Zapis ten został wskazany zaraz na początku ustawy w art 1. Wymieniono tam szereg elementów, które uwzględnia się w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Są to między innymi:

– wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury,

– walory architektoniczne i krajobrazowe,

– wymagania ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych,

– prawo własności,

– potrzeby interesu publicznego,

– potrzeba zapewnienia odpowiedniej ilości i jakości wody, do celów zaopatrzenia ludności,

oraz wskazano, iż konieczne jest właśnie ważenie interesu publicznego i interesów prywatnych – bez faworyzowania któregokolwiek z tych interesów.

Ustawodawca wyróżnił też elementy, które należy brać pod uwagę przy sytuowaniu w planie nowej zabudowy, są to w szczególności:

– lokalizowanie nowej zabudowy mieszkaniowej w sposób umożliwiający mieszkańcom maksymalne wykorzystanie publicznego transportu zbiorowego jako podstawowego środka transportu,

– zapewnianie rozwiązań przestrzennych, ułatwiających przemieszczanie się pieszych i rowerzystów.

Przepis został więc skonstruowany tak, aby dać radzie gminy możliwość wpływania między innymi na wzrost lub spadek liczby mieszkańców. Jak już wskazano jest to ważne z uwagi na konieczność zapewnienia przez gminę infrastruktury stosownie do populacji, która w niej zamieszkuje.

Częstokroć zarówno inwestorzy komercyjni, jak i drobni właściciele nie chcą pogodzić się z przeznaczeniem nieruchomości w planie i mają poczucie skrzywdzenia z uwagi na brak możliwości dysponowania swoją własnością w dowolny sposób.

W kolejnych artykułach będę analizować orzecznictwo sądów administracyjnych dotyczących właśnie granic władztwa planistycznego. Pokażę jak różnorodnie sądy podchodzą do jednych kwestii, po to by w innych być niemal zupełnie zgodnymi. Będę także wyjaśniać kiedy inwestor ma szansę na uzyskanie zapisu planów zgodnie ze swoim życzeniem, a kiedy taka szansa jest nikła.

Zaczniemy od wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 listopada 2020 r.
(sygn.II OSK 791/190).  Rozpatrywana sprawa dotyczyła skargi na uchwałę, która zmieniła dotychczasowy plan zagospodarowania przestrzennego w ten sposób, że dla części określonego w uchwale obrębu geodezyjnego stwierdzono, że w sytuacji braku kanalizacji sanitarnej, dopuszcza się do czasu jej wybudowania odprowadzanie ścieków wyłącznie do już istniejących, szczelnych zbiorników bezodpływowych. Sprawa po oddaleniu skargi przez Wojewódzki Sąd Administracyjny trafiła do Naczelnego Sądu Administracyjnego. NSA odmiennie od Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego uznał, że mając na uwadze uzasadnienie uchwały, plan należy interpretować w ten sposób, że zabrania on budowy zbiorników bezodpływowych i „skoro brak na tym obszarze stosownych urządzeń, a jednocześnie nie ma możliwości budowania urządzeń nowych, to skarżący pozbawiony został możliwości odprowadzania ścieków. Tym samym ograniczono przysługujące skarżącemu prawo własności, w ramach którego ma on prawo do wybudowania, na swojej nieruchomości, niezbędnych urządzeń służących do odprowadzania ścieków”.

Dalej zwrócono uwagę, że:

– rada gminy dopuściła się naruszenia zasad sporządzania planu miejscowego w związku z nadużyciem władztwa planistycznego, skutkującym ograniczeniem przysługującego skarżącemu prawa własności nieruchomości,

– nie wskazano w uchwale bowiem okoliczności uzasadniających wprowadzenie, na całym terenie należącym do skarżącego, zakazu budowania nowych szczelnych zbiorników bezodpływowych, w sytuacji, gdy obszar ten pozbawiony jest zarówno dostępu do zbiorczej kanalizacji sanitarnej, jak również dostępu, do istniejących już w dniu podjęcia uchwały, szczelnych zbiorników bezodpływowych.

Wskazano również, że „istota działania zasady wyważenia przeciwstawnych interesów opiera się na prawidłowej realizacji dwóch elementów tej zasady: wyważania wartości interesów i rezultacie wyważania. Jeżeli nie doszło do wyważania interesów lub bezpodstawnie przyjęto regułę dominacji któregokolwiek z interesów – zasada ta zostaje naruszona. Dokonując zatem ingerencji w sferę prywatnych interesów właścicieli, rada gminy powinna bezwzględnie kierować się zasadą proporcjonalności, rozumianą jako zakaz nadmiernej, w stosunku do chronionych wartości, ingerencji w sferę praw i wolności jednostek”.

Wyrok NSA pozwala nam więc stwierdzić, że rada gminy ustalając treść planu przy rozstrzyganiu konfliktu interesów publicznego i prywatnego za każdym razem powinna szczegółowo przeanalizować skutek naruszenia każdego z niniejszych interesów oraz uzasadnić swoje stanowisko.

Należy uznać, że w tej sprawie stwierdzono, iż zakaz budowy nowych zbiorników bezodpływowych nie znajduje uzasadnienia – narusza bowiem bezzasadnie interes prywatny, mało tego, w uchwale nie wskazano uzasadnienia takiej decyzji oraz jej celowości w zakresie realizacji interesu publicznego.